유치권부존재 확인 소송 제1금융권 대리하여 전액 승소 사례

부동산 경매 절차를 진행하다 보면 채권자나 낙찰 예정자들의 가슴을 철렁하게 만드는 것이 있습니다. 바로 건물 외벽이나 현관에 붙은 **'유치권 행사중'**이라는 붉은 현수막입니다. 경매가 원활하게 진행되어야 대출금을 회수할 수 있는 금융기관이나 좋은 물건을 낙찰받으려는 분들에게 유치권 신고는 그야말로 마른하늘의 날벼락과 같습니다. 유치권이 신고되면 입찰자들은 "나중에 내가 저 돈을 물어줘야 하나?"라는 두려움에 입찰을 꺼리게 되고, 결국 수차례 유찰되어 감정가의 절반 이하로 떨어지는 저가 낙찰의 악몽이 시작되기 때문입니다. 하지만 그 유치권, 과연 진짜일까요? 대부분의 악성 채무자나 전문 브로커들은 공사를 하지 않았음에도 허위 서류를 꾸미거나, 현수막 하나 달랑 걸어두고 수억 원을 요구하며 버티기에 들어갑니다. 오늘 소개해 드릴 법무법인 호암의 성공사례는 바로 이러한 **'가짜 유치권'**을 휘두르는 건설사를 상대로 제1금융권의 의뢰를 받아 유치권부존재 확인 소송에서 완벽하게 승소한 사건입니다. 약 4억 5천만 원이라는 거액의 허위 채권을 무력화시킨 호암의 치밀한 전략, 지금 공개합니다.

사건의 발단, "4억 5천만 원 안 주면 못 비켜!"

사건은 다세대 주택 경매 현장에서 시작되었습니다. 저희 의뢰인들 (근저당권자)은 대출금 회수를 위해 경매를 신청했습니다. 경매 개시 결정이 내려지고 순조롭게 진행되려던 찰나, 시공사를 자처하는 건설사가 등장했습니다. 건설사 측은 **"우리가 이 건물의 증축 및 마감 공사를 완료했는데, 공사대금 4억 5,000여만 원을 아직 못 받았다"라고 주장하며 법원에 유치권 신고서를 제출했습니다. 그리고는 건물에 '유치권 행사중'**이라는 현수막을 내걸고 경매 절차를 마비시켰습니다. 4억 5천만 원은 경매 낙찰가에 막대한 영향을 미치는 큰 금액입니다. 이 유치권이 해결되지 않는다면 의뢰인들은 대출 원금조차 회수하기 어려운 상황이었습니다. 이에 의뢰인들은 저희 법무법인 호암을 찾아오셨습니다.

호암의 대응 2가지

1. 공사 자체가 없었다 - 부존재의 증명

상대방은 도급계약서와 미지급 확인서 등 그럴듯한 서류를 갖추고 있었습니다. 하지만 저희 호암은 다른 곳에 시선을 돌렸습니다. 공사를 완료했다고 주장하는 시점 전후의 건물 상태를 비교 분석했습니다. 당시 대출 시점에 촬영된 감정평가 사진과 경매 개시 후의 현황 사진을 픽셀 단위로 대조했습니다.

재판부는 호암의 이러한 입증을 받아들여 "부동산의 외벽, 내벽, 바닥 등에 변화가 없다" 며 피고가 주장하는 피담보채권(공사대금 채권)의 존재 자체를 인정하지 않았습니다. 공사를 안 했으니, 받을 돈도 없고, 유치할 권리도 없는 것입니다.

1. 현수막은 점유가 아니다

유치권이 성립하기 위한 중요한 요건은 **'점유'**입니다. 즉, 타인의 출입을 통제하고 건물을 실질적으로 지배하고 있어야 합니다. 건설사는 현수막을 걸어두었으니 점유하고 있다고 주장했습니다. 하지만 저희는 법원 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서를 놓치지 않았습니다. 경매 개시 당시, 집행관이 현장을 방문했을 때 보고서에는 이렇게 적혀 있었습니다. "유치권 행사를 위한 점유가 있다는 기재가 없음" "점유관계 미상" 심지어 뒤늦게 건 현수막에도 세입 및 점유권자에 의해 운영 중이라는 애매한 문구만 있을 뿐, 누가 어떻게 점유하는지 명확하지 않았습니다. 법무법인 호암은 유치권 신고를 하거나 현수막을 게시한 것만으로는 적법한 유치권의 성립 요건인 **'점유'**를 인정할 수 없다는 대법원 판례를 근거로 상대를 강력하게 압박했습니다. 재판부 역시 경매개시결정 기입등기 이전부터 실질적 점유가 존재하지 않았다며 호암의 손을 들어주었습니다.

연속된 승소, 그리고 '클린한 물건'의 탄생

법무법인 호암의 치밀한 증거 수집과 논리적인 변론 끝에, 법원은 두번에 걸쳐 진행된 선고 공판에서 모두 원고(의뢰인) 승소 판결을 내렸습니다.

"피고의 이 사건 각 부동산에 관한 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 소송비용은 피고가 부담한다."

이 판결로 인해 4억 5천만 원의 허위 유치권은 사라지게 됐습니다. 경매 법원은 이 판결문을 근거로 매각물건명세서에서 유치권 내용을 삭제하거나 **'성립하지 않음'**을 명시하게 됩니다. 이제 이 물건은 입찰자들이 안심하고 응찰할 수 있는 클린한 물건으로 시장에 다시 나오게 되었고, 의뢰인들은 대출금을 온전히 회수할 길을 열게 되었습니다.

많은 분들이 소송 비용이 들까 혹은 시간이 오래 걸릴까 싶어 유치권자와 적당히 합의를 보려고 합니다. 하지만 한 번 타협하면 소문이 나고, 또 다른 허위 권리 주장이 이어질 수 있습니다. 이번 유치권부존재 확인 소송 사례에서 보듯 법무법인 호암은 법리만 다투지 않습니다.

과거와 현재의 현장 사진을 비교하는 분석

법원 기록(현황조사서)의 허점을 파고드는 실무적 감각

금융기관을 대리하여 수많은 유사 사건을 처리해 본 노하우 이 세 가지가 결합되어야만 꽉 막힌 경매 절차를 뚫고 소중한 재산을 지킬 수 있습니다. 지금 경매 중인 물건에 의심스러운 현수막이 붙어 있나요? 공사한 흔적도 없는데 억대 공사비를 요구하고 있나요? 혼자 고민하며 시간을 보내는 사이 건물의 가치는 계속 떨어지게 됩니다. 금융기관이 선택한 로펌, 법무법인 호암이 여러분의 부동산에 붙은 '거짓의 꼬리표'를 확실하게 떼어드리겠습니다.

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