상가건물 임대차보호법은 임차인의 생존권과 영업권 보호를 최우선 가치로 두고 있습니다. 10년이라는 긴 세월 동안 계약갱신요구권을 보장하는 현행법 체제 아래서, 많은 임대인분은 **"내 건물임에도 내 마음대로 할 수 있는 것이 없다"**는 일종의 역차별적 상황에 놓여 계시곤 합니다. 특히 임차인이 임대인의 소중한 자산인 건물을 무단으로 훼손하거나 심각하게 파손했음에도 불구하고, **"법적으로 10년은 보장받아야 한다"**며 당당하게 갱신을 요구해올 때 임대인이 느끼는 답답함과 억울함은 이루 말할 수 없죠.
내 소중한 건물을 훼손한 임차인을 도대체 언제까지 지켜봐야만 할까? 방법은 없을까?
위 고민에 대해서 임대인분들께 명쾌한 법적 해답을 드리려 합니다. 상가임대차법이 임차인을 보호하는 것은 맞지만, 임차인의 '의무'를 저버린 경우까지 무한정 보호하지는 않습니다. 오늘 칼럼을 통해 임대인의 정당한 재산권을 지킬 수 있는 법적 열쇠, '계약갱신 거절 사유'에 대해 심층적으로 분석해 보겠습니다.
임대차계약갱신 거절할 수 있는 이유
지난 시간에 임차인이 임대료 3분기 연체되는 경우에 임대차계약갱신을 거절할 수 있다고 소개한 바 있습니다. 오늘은 거절할 수 있는 다른 이유에 대해서 말씀드릴 건데요.
상가임대차보호법 제10조 제1항 제5조에서는 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우를 명시하고 있습니다. 그러나 어떤 범위까지 고의나 중대한 과실로 파손이라고 볼 수 있을지에 대해서는 법적으로 명시되어 있지 않아 애매모호한데요.
위 임차인 A씨가 간판을 설치한다고 외벽을 뚫고 배기휀을 설치한 상황, 이는 건물 일부를 파손한 경우에 해당할까요? 심지어 원상복구가 불가능할 정도의 훼손이 있는 상황에서 이를 파손이라 볼 수 있을까요? 여기서 핵심은 **'고의'**와 **'중대한 과실'**입니다.
고의: 파손될 것을 알면서도 의도적으로 행한 행위 (예: 구조 변경을 위해 내력벽을 무단 철거함)
중대한 과실: 조금만 주의를 기울였다면 파손을 막을 수 있었음에도 현저한 부주의로 파손을 야기한 경우 (예: 화재 예방 수칙을 완전히 무시하여 대형 화재를 일으키고 건물을 소실시킨 경우) 임대인의 동의 없는 무단 공사나 건물의 본래 용도를 심각하게 해치는 수준의 훼손은 충분히 이 조항을 통해 대응할 수 있습니다.
판례로 알아보는 '파손'
실제 판례를 보면 법원은 임차인의 갱신요구권을 상당히 두텁게 보호합니다. 예를 들어, 설렁탕집을 운영하는 임차인이 간판 설치를 위해 건물 외벽을 뚫거나 배기휀 설치를 위해 일부분을 타공한 사안에서, 법원은 이를 **'갱신거절 사유'**로 안 보는 경우가 있습니다. 이유는 두 가지입니다.
1. 영업을 위해 불가피한 행위였다는 점
2. 추후 적은 비용으로 원상회복이 가능하다는 점
하지만 '원상회복 불가능' 또는 **'구조적 훼손'**이 발생한다면 이야기는 달라집니다. 건물의 외벽을 타공 수준을 넘어 통째로 허물어버렸거나 건물의 주요 구조부인 보나 기둥에 치명적인 균열을 낸 경우, 혹은 특수 공법으로 시공된 외벽을 훼손하여 동일한 자재로 복구가 불가능해진 경우에는 법원도 이를 **'중대한 파손'**으로 인정합니다.
승소를 위한 실전 대응 전략 3가지
1. 시공 전후의 사진 대비는 필수입니다. 특히 파손 부위가 건물의 안전이나 가치에 미치는 영향을 클로즈업하여 기록해야 합니다.
- 인테리어 업자의 의견이 아닌, 건축사나 구조기술사의 소견을 통해 해당 훼손이 건물의 수명이나 구조적 안전성에 어떤 악영향을 주었는지 증명해야 합니다.
3. 원상복구에 막대한 비용이 소요된다는 점을 객관적인 자료로 제시하여, '경미한 파손'이 아님을 입증해야 합니다.
임차인이 건물을 훼손하고 있음에도 어쩔 수 없겠지라는 생각으로 방치한다면, 이는 결국 임대인님의 소중한 재산 가치를 스스로 포기하는 것과 같습니다. 임차인의 권리가 소중한 만큼, 건물을 관리하고 보존해야 할 임대인의 재산권 역시 법의 테두리 안에서 강력하게 보호받아야 합니다. 특히 파손의 중대성을 어떻게 정의하고 입증하느냐에 따라 10년의 임대차 기간이 단축될 수도, 연장될 수도 있습니다. 지금 임차인의 무단 파손으로 고민하고 계신다면, 주저하지 마시고 법무법인 호암을 찾아주시기 바랍니다. 단 한 번의 상담이 여러분의 소중한 자산을 지키는 출발점이 될 것입니다.
법무법인 호암 소개
법무법인 호암 채널들
